Tài Sản Ký Quỹ Là Gì? Những Lưu Ý Về Ký Quỹ Bất Động Sản.

Những năm gần đây, thị trường bất động sản ngày càng phát triển lớn mạnh và trở thành vùng đất màu mỡ của rất nhiều người từ khá giả cho đến các đại gia, triệu phú, tỉ phú,..và thị trường này càng hấp dẫn, thu hút nhiều người hơn khi xuất hiện hình thức giao dịch ký quỹ. Vậy tài sản ký quỹ là gì? Và những lưu ý về ký quỹ bất động sản.

Tài sản ký quỹ là gì?

Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi vào tài khoản phong tỏa của một tổ chức tín dụng một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc các loại giấy tờ có giá trị khác để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ với các bên có liên quan.

Hình thức và chủ thể liên quan trong ký quỹ:

Tất cả các hình thức và thủ tục ký quỹ bắt buộc thực hiện theo quy định của pháp luật về ngân hàng.

Các chủ thể trong quan hệ ký quỹ bao gồm 3 bên:

• Bên ký quỹ: là bên đã gửi tài sản (một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc các loại giấy tờ có giá trị khác) vào tài khoản phong tỏa của một ngân hàng nhất định.
• Bên nhận ký quỹ: là bên được bồi thường thiệt hại, thanh toán từ tài khoản phong tỏa đó nếu đến thời hạn mà bên ký quỹ không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với mình.
• Ngân hàng là chủ thể trung gian được coi là chủ thể giữ tài sản ký quỹ và có nghĩa vụ thanh toán cho chủ thể bị vi phạm nghĩa vụ bằng tài sản trong tài sản ký quỹ.

Những thông tin trên đã có thể giúp bạn hiểu rõ được phần nào về câu hỏi tài sản ký quỹ là gì? Để có thể hiểu rõ hơn bạn hãy đọc phần tiếp theo để nắm được nhiều thông tin hơn về ký quỹ trong lĩnh vực bất động sản.

Ký quỹ bất động sản là gì?

Các chủ đầu tư áp dụng ký quỹ bất động sản khi các dự án đang trong quá trình xây dựng, các loại giấy tờ đang trong giai đoạn hoàn thiện để cho phép mở bán tài sản chính thức.

Khách hàng muốn mua tài sản thì có thể ký quỹ đặt cọc tổ chức tín dụng thông qua hợp đồng ký quỹ đã được thỏa thuận giữa ba bên.

Lưu ý: Trong khoảng thời gian hợp đồng có hiệu lực, chủ đầu tư không được tự ý rút tiền cọc khi chưa đến thời gian đã quy định.

Khi đã đến thời hạn quy định, tất cả số tiền cọc sẽ được chuyển thành lần thanh toán đầu tiên với điều kiện là chủ đầu tư đủ tư cách mở bán bất động sản. Hoặc nếu người mua không còn nhu cầu muốn sở hữu thì số tiền cọc đó sẽ được hoàn trả lại.

Tuy nhiên, một trong hai bên chủ đầu tư và khách hàng từ chối không tham gia nữa sẽ có những khoản bồi thường rõ ràng.

Với hình thức ký quỹ bất động sản trên có sự góp mặt của bên thứ 3 là tổ chức tín dụng sẽ giúp khách hàng hạn chế tối đa rủi ro mất cọc hơn là việc đặt cọc truyền thống.

Lợi ích của tài khoản ký quỹ.

• Đảm bảo từ phía chủ đầu tư: Khi khách hàng nộp một khoản tài sản vào tài khoản ký quỹ được phong tỏa bởi ngân hàng thì chắc chắn chủ đầu tư sẽ không được phép sử dụng “khoản tài sản ký quỹ” này vì đã được ngân hàng cam kết trong hợp đồng.
• Việc chủ thể thứ 3 (ngân hàng) tham gia vào “tài khoản ký quỹ” sẽ giúp khách hàng giảm thiểu rủi ro thất thoát, tranh chấp hay kiện tụng có thể xảy ra giữa các bên.

 Bên cạnh đó khách hàng có khả năng tiếp cận nhiều thông tin về dự án thông qua ngân hàng và lựa chọn sản phẩm phù hợp với tài chính của mình.

• Thiết lập tài khoản ký quỹ sẽ giúp khách hàng có nhiều sự lựa chọn, có thể tiếp cận sản phẩm sớm hơn và tiết kiệm được nhiều thời gian chờ đợi để sở hữu tài sản.
• Tất cả các dự án có sự góp mặt của ngân hàng làm trung gian sẽ được kiểm soát, thẩm định và tiến hành rất kĩ. Khách hàng hoàn toàn không phải lo về việc hoàn tiền nếu cam kết không thành vì toàn bộ tiền khách hàng nộp không nằm trong tài khoản của chủ đầu tư.
• Khi không may xảy ra các sự kiện nằm trong hợp đồng ký quỹ thì ngân hàng sẽ đóng vai trò trung gian chuyển lại số tiền đã cọc ban đầu cho một trong các bên theo đúng như ban đầu thỏa thuận (có thể là khách hàng hoặc người đặt cọc).

Sự an toàn, phù hợp của ký quỹ đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Ký quỹ bất động sản rất an toàn và phù hợp với thị trường bất động sản hiện nay, cụ thể:

• Khách hàng có khả năng tiếp cận sản phẩm một cách nhanh nhất và được hưởng nhiều quyền lợi, ưu đãi hấp dẫn từ chủ đầu tư.
• Khách hàng và chủ đầu tư đều có quyền và nghĩa vụ như đã thỏa thuận trong hợp đồng dưới sự đảm bảo triệt để của bên thứ 3 là “ ngân hàng” , “thuận mua vừa bán”.
• Tiền đặt cọc cho một dự án giảm đi nhiều so với trước đây vì thế khách hàng chỉ việc chuyển tiền vào tài khoản ký quỹ đã được thiết lập do ngân hàng quản lý.
• Số tiền cọc chỉ bằng 10-15% giá trị bất động sản mà khách hàng cọc, điều này giúp hạn chế tối đa rủi ro và cũng tạo điều kiện cho những khách hàng có khả năng tài chính không dư dả.

Những điều cần lưu ý về bất động sản ký quỹ.

Để có thể đầu tư một cách an toàn thì ngoài việc tìm hiểu tài sản ký quỹ là gì thì bạn cũng cần cập nhật những rủi ro có thể xảy ra với hoạt động ký quỹ.

Mua bất động sản ký quỹ có rủi ro không?

Mua bất động sản ký quỹ được ví như “con dao hai lưỡi” có những rủi ro sau đây:

• Chủ đầu tư không đảm bảo được tiến độ thi công, công trình bị chậm trễ tiến độ dẫn đến thời gian giao bất động sản lâu hơn dự kiến.
• Việc kéo dài thời gian sở hữu bất động sản sẽ phát sinh chi phí cơ hội ( bỏ lỡ cơ hội đầu tư vào chỗ khác) của khoản tiền cọc. Thay vì đầu tư vào dự án này thì khách hàng có thể đầu tư vào dự án khác có tiềm năng hơn.

Chưa kể nếu khoản tiền cọc đó mà khách hàng đi vay để đầu tư thì cũng tăng thêm chi phí trả lãi.

• Giữa chủ đầu tư và khách hàng thì hầu như chủ đầu tư chắc chắn là bên có lợi nhất từ hợp đồng ký quỹ. Vì họ sẽ có khả năng tính toán được số lượng người đang mua dự án và từ đó đề ra những phương án nội bộ lắc léo với khách hàng.
• Bên cạnh đó, khoản tiền ký quỹ mà khách hàng đã nộp cho ngân hàng thì các nhà đầu tư có thể ưu tiên vay vốn và được hưởng nhiều chính sách ưu đãi từ ngân hàng mà hầu như khách hàng không mấy quan tâm.
• Nhiều chủ đầu tư đã ký thỏa thuận về hợp đồng ký quỹ nhưng dự án lại không thể hoàn thành, thậm chí là doanh nghiệp phá sản và tài sản phải phát mãi.

Trường hợp này thì theo quy định hiện hành nếu dự án đã thế chấp tại ngân hàng khi doanh nghiệp phá sản thì tài sản còn lại của doanh nghiệp phải được ưu tiên trả cho ngân sách nhà nước, thuế, ngân hàng trước. Nếu tài sản còn thì mới hoàn trả cho khách hàng và các chủ thể có liên quan.

• Nếu trường hợp doanh nghiệp có khả năng hoàn trả lại khoản tiền khách hàng đã cọc thì cũng mất thời gian rất lâu vì những thủ tục phức tạp, rắc rối.

Khoảng trống pháp lý của hợp đồng ký quỹ bất động sản.

Tính pháp lý của ký quỹ bất động sản có mâu thuẫn khá lớn với quy định của luật kinh doanh bất động sản.

Với ngân hàng, ký quỹ chính là một nghiệp vụ thông thường và với số vốn được áp dụng rộng rãi. Khoản vốn này cũng có thể được xem như vốn huy động bởi nhà đầu tư và được chuyển vào tài khoản ký quỹ mà 3 bên (chủ đầu tư, khách hàng và ngân hàng) đã thỏa thuận trước đó.

Nhưng riêng với lĩnh vực bất động sản, đôi khi vốn lại là một tài sản quá lớn và các giao dịch bắt buộc phải tuân theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản. Nhưng các bên ký quỹ lại bỏ qua những qui định của bộ luật này thì nó cũng là một vấn đề đáng lo ngại, cụ thể như sau:

• Theo bộ luật Kinh doanh Bất động sản thì điều kiện để các dự án được phép mở bán, ký hợp đồng thỏa thuận mua bán khi chủ đầu tư đã hoàn thành xong tất cả các thủ tục pháp lý và hoàn tất xong phần móng đối với chung cư, hạ tầng kĩ thuật đối với nhà thấp tầng.

Tuy nhiên hợp đồng kỹ quỹ bất động sản bản chất là thu tiền cọc sản phẩm nhưng lại không đảm bảo, ràng buộc về tính pháp lý cũng như tiến độ công trình.

• Lỗ hỏng lớn nhất ở đây chính là nhà nước chưa quy định rõ ràng về hoạt động ký quỹ, chính vì thế khách hàng sẽ chịu nhiều rủi ro hơn rất nhiều so với chủ đầu tư, khách hàng sẽ luôn là người “ cầm dao đằng lưỡi” trong hầu hết các giao dịch này.
• Cách huy động vốn từ hoạt động ký quỹ như trên cũng gây ra sự bất bình đẳng trên thị trường bất động sản.

Trong khi nhiều chủ đầu tư phải bỏ ra nhiều thời gian, công sức để hoàn thành đầy đủ các thủ tục pháp lý nhưng một số chủ đầu tư đã có thể hứa hẹn, ký kết với khách hàng dù hồ sơ pháp lý chưa hoàn thành.

Việc này thậm chí còn gây nhiễu loạn thị trường bất động sản ở hiện tại và trong tương lai, gây rủi ro cao cho các doanh nghiệp cũng như khách hàng.

Quyền và nghĩa vụ các bên trong ký quỹ.

Bên cạnh những câu hỏi tài sản ký quỹ là gì? Ký quỹ bất động sản là gì ? Hay những rủi ro có thể xảy ra? Thì bạn cần biết thêm về luật có liên quan đến hoạt động ký quỹ để tránh trường hợp vi phạm hợp đồng hay tranh chấp, kiện tụng giữa các bên.

Quyền và nghĩa vụ của bên ký quỹ.

• Bên ký quỹ phải thỏa thuận với tổ chức tín dụng nơi thực hiện ký quỹ về tất cả các điều kiện thanh toán theo đúng thỏa thuận với bên có quyền.
• Phải nộp đủ tiền ký quỹ tại tổ chức tín dụng nơi thực hiện ký quỹ.
• Bên ký quỹ có quyền yêu cầu tổ chức tín dụng nơi ký quỹ phải hoàn trả tiền ký quỹ theo quy định.
• Có quyền rút bớt, bổ sung tiền ký quỹ hoặc sử dụng tiền ký quỹ tham gia vào các giao dịch dân sự khác trong trường hợp có sự đồng ý của bên có quyền.

Quyền và nghĩa vụ của bên có quyền trong ký quỹ.

• Bên có quyền ký quỹ có quyền yêu cầu tổ chức tín dụng nơi ký quỹ phải hoàn trả đầy đủ tiền ký quỹ đúng hạn trong phạm vi của tiền ký quỹ.
• Thực hiện đầy đủ và đúng các thủ tục theo yêu cầu của tổ chức tín dụng nơi thực hiện ký quỹ với các bên có liên quan.

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức tín dụng nơi ký quỹ.

• Tổ chức tín dụng nơi ký quỹ có quyền hưởng phí dịch vụ.
• Có quyền yêu cầu các bên có liên quan thực hiện đúng theo các yêu cầu đã thỏa thuận để được thanh toán nghĩa vụ từ khoản tiền đã ký quỹ.
• Có nghĩa vụ thanh toán cho các bên có liên quan trong phạm vi tiền ký quỹ.
• Hoàn trả các khoản tiền ký quỹ còn lại cho bên ký quỹ sau khi thanh toán xong các nghĩa vụ của bên có quyền cũng như khi chấm dứt ký quỹ.

Kết luận.

Tài sản ký quỹ là gì? Và những lưu ý về ký quỹ bất động sản đều đã được giải đáp ở trên. Hy vọng bạn sẽ có được những thông tin hữu ích sau khi đọc bài viết này. Hãy tìm hiểu thật kỹ và cân nhắc trước khi chấp nhận thỏa thuận hợp đồng ký quỹ nhé!