Bài viết này sẽ cung cấp rõ hơn tái định cư là gì cho độc và cũng sẽ đưa ra những lưu ý khi mua đất tái định cư, vấn đề mà chúng ta đang quan tâm.
-
Tóm tắt nội dung
Tái định cư là gì?
Tái định cư là việc bố trí chỗ mới ở hoặc trả chi phí để người có đất bị thu hồi tìm một chỗ ở mới trong trường hợp người bị thu hồi đất không còn chỗ ở nào khác trong phạm vị địa phương nơi có đất ở bị thu hồi và phải di chuyển chỗ ở. Tùy thuộc vào diện tích đất bị thu hồi và khả năng chi trả của người được tái định cư, nếu đủ điều kiện được bố trí tái định cư mà không nhận tiền để tự lo chỗ ở mới sẽ được ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ bằng đất ở hoặc nhà ở tại khu vực có đất bị thu hồi hoặc tại nơi có điệu kiện bố trí tái định cư.
Chưa có một khái niệm cụ thể nào về tái định cư nhưng căn cứ vào thực tiễn đời sống có thể thấy đây là một biện pháp do nhà nước thực hiện nhằm giúp đỡ, đền bù để người dân ổn định cuộc sống thông qua việc di dân vào khu tái định cư, hỗ trợ về nhà ở, đất đai…
Tiêu chí phân chia khu vực tái định cư
Có nhiều loại tiêu chí để phân chia khu vực tái định cư, nhưng chung lại có 2 tiêu chí sau:
. Tái định cư dựa theo nguyện vọng của người dân bao gồm:
– Tái định cư theo tinh thần tự phát: là những trường hợp không theo quy hoạch của nhà nước, những hộ dân này do nơi ở cũ không đáp ứng được các nhu cầu của họ, hoặc nơi họ được bố trí tái định cư không phù hợp với phong tục tập quán.
– Tái định cư theo tinh thần tự giác; Là những trường hợp người dân trong khu vực quy hoạch tự giác chấp nhận kế hoạch bồi thường. Họ cũng đồng ý với các dự án phát triển tái định cư.
– Cưỡng bức tái định cư: là hình thức bị bắt buộc chỗ ở cho người dân ở khu vực quy hoạch không tự giác thực hiện. Họ phản đối chính sách bồi thường của nhà nước cũng như các chương trình hỗ trợ tái định cư. Do vậy khi nhà nước thu hồi đất sẽ có kế hoạch phê duyệt theo quyết định của UBND tỉnh và được niêm yết ở UBND cấp xã, đồng thời tái định cư chính là chính sách bồi thường cho người dân bị bắt buộc thu hồi đất, đền bù có thể bằng tiền, nhà ở tái định cư hoặc đất tái định cư.
. Tái định cư theo hình thức gồm:
– Tái định cư ngay tại chỗ: là hình thức được hỗ trợ định cư ngay tại khu vực bất động sản đã được quy hoạch.
– Tái định cư theo hình thức chuyển dịch: là hình thức các cư dân sẽ được chuyển dịch sang khu vực nội thành hoặc ngoại thành.
– Tái định cư theo hình thức di dân: đa phần sẽ được di dân vào khu vực đô thị hóa.
Vì thế cho nên tùy từng khu vực thu hồi mà nhà nước có các quy định khác nhau về việc đền bù có thể là đền bù bằng tiền, nhà ở hoặc đất tái định cư.
Tái định cư là chính sách bồi thường giúp giảm thiểu các thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất
Như khái niệm trên người bị thu hồi đất đủ điều kiện nhận tái định cư hoặc bằng nhà ở hoặc bằng đất. Ở bài viết này chỉ chúng ta chỉ tìm hiểu một khía cạnh đó là đất tái định cư. Vậy đất tái định cư là gì?
-
Đất tái định cư là gì?
Đất tái định cư là đất do Nhà nước cấp để bồi thường cho người dân bị thu hồi đất, mục đích giúp cho người dân nhanh chóng có nơi ở mới, sớm ổn định cuộc sống, giảm thiểu thiệt hại tối đa cho người dân khi bị thu hồi đất. Đất tái định cư cũng là đất được phép cấp quyền sở hữu cho người được bồi thường. Theo luật đất đai năm 2013 khi tái định cư người được bồi thường có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng thời bạn cũng sẽ được thừa hưởng những quyền lợi hợp pháp khác theo quy định.
Đất tái định cư là đất do Nhà nước cấp để bồi thường cho người bị thu hồi đất
Lưu ý không phải trường hợp nào bị thu hồi đất cũng được cấp đất tái định cư mà chỉ những đối tượng thỏa mãn tại Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP mới được nhận hỗ trợ này.
2.1 Để được đền bù đất tái định cư khi nhà nước thu hồi đất cần điều kiện gì?
Một câu hỏi đặt ra là liệu tất cả các hộ dân có đất bị thu hồi thì đều sẽ đươc đền bù đất tái định cư hay không? Câu trả lời là không, các hộ dân sẽ được đền bù đất tái định cư trong trường hợp nhà nước thu hồi đất khi đáp ứng các tiêu chí sau:
– Hộ gia đình, các nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sở hữu đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hộ gia đình, các cá nhân có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Trường hợp trong hộ gia đình trên mà trong hộ nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đấ thực tế tại địa phương mà quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.
– Trường hợp hộ gia đình, người dân thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở hoặc chỗ ở nào khác ở trong địa bàn xã, phường thị trấn nơi họ có đất bị thu hồi thì sẽ được bồi thường bằng đất tái định cư hoặc nhà ở.
Khi đủ điều kiện để được đền bù đất tái định cư thì diện tích đất tái định cư cho mỗi suất được đền bù sẽ là điều được quan tâm tiếp theo.
2.2 Vậy diện tích đất ở tái định cư được xác định như thế nào?
Khi được bồi thường bằng đất tái định cư, theo quy định tại Điều 27 nghị định 47/2014/NĐ/CP thì người dân sẽ được đền bù một suất tái định cư tối thiểu.
+ Trường hợp bồi thường bằng đất ở thì diện tích đất tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiếu được phép tách thửa tại địa phương.
+ Trường hợp bồi thường bằng nhà ở thì diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.
+ Trường hợp địa phương không có quỹ đất thì người dân sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi (do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định) tại thời điểm thu hồi giá đất.
Trên thực tế không phải suất tái định cư nào người được bồi thường cũng có nhu cầu giữ lại để ở, nhiều trường hợp muốn chuyển nhượng, sang tên thế chấp.
2.3 Vậy pháp luật quy định như thế nào cho việc chuyển nhượng đất tái định cư?
Đất tái định cư là đất do Nhà nước cấp để bồi thường cho người dân bị thu hồi đất, mục đích giúp cho người dân nhanh chóng có nơi ở mới, sớm ổn định cuộc sống.
Do vậy đất tái định cư xét về mặt pháp lý cũng có đủ các điều kiện để cấp quyền sở hữu cho chủ đất. Vì đất ở tái định cư được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên chủ đất ở cũng có các quyền sử dụng hợp pháp như các loại đất thông thường khác.
Theo quy định của pháp luật về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo khoản 1 điều 502 BLDS năm 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất, theo điểm a khoản 1 điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền của người sử dụng đất, theo quy định tại điểm a, khoản 3 điều 167 luật đất đai năm 2013 quy định về hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho thuê phải được công chứng hoặc chứng thực thì điều kiện tiên quyết khi chuyển nhượng đất là phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng này phải có giấy chứng nhận, các bên phải thực hiện thông qua hợp đồng, hợp đồng phải được thành lập văn bản có chứng thực và công chứng theo quy định của nhà nước.
Theo thực tế có nhiều trường hợp đất tái định cư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trường hợp đang chờ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người được suất tái định cư sẽ có đầy đủ hoặc một trong các giấy tờ sau: biên bản bốc thăm nền tái định cư, quyết định về việc giao nền tái định cư, biên bản họp xét tái định cư cho các hộ gia đình cá nhân bị thu hồi đất, biên bản bàn giao nền tái định cư ngoài thực địa) nhưng chủ sở hữu đất tái định cư vẫn có nhu cầu chuyển nhượng.
Từ đó tạo ra cung cầu trong hoạt động chuyển nhượng đất ở tái định cư chưa có sổ đỏ . Do vậy bên bán và bên mua đã tạo ra các giao dịch đường vòng, phổ biến nhất hiện nay là các bên lập hợp đồng ủy quyền để che giấu việc chuyển nhượng. Theo đó các bên sẽ thực hiện giao kết thông qua 2 hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng ủy quyền. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có đúng các nội dung theo quy định của pháp luật như: tên, địa chỉ của các bên, loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới, tình trạng đất, thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng, phương thức, thời hạn thanh toán, trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng và chữ ký đầy đủ của các bên. Tuy nhiên do chưa có số thửa, tờ bản đồ, số giấy, số vào sổ, ngày cấp, nơi cấp của giấy chứng nhận nên hợp đồng này sẽ để trống các nội dung trên.
Vì vậy với trường hợp đất tái định cư mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà vẫn thực thiện mua bán thì người mua sẽ xuất hiện những rủi ro sau:
Do hợp đồng ủy quyền được lập ra với mục đích che giấu giao dịch đất tái định cư là đất ở nên khi bên chuyển nhượng cố ý không muốn chuyển nhượng nữa vì mục đích nào đó, họ có thể yêu cầu tòa án hủy bỏ hợp đồng ủy quyền. Khi đó người chuyển nhượng sẽ trả lại tiền cho bên mua, bên mua nhận lại số tiền gốc và có thể khả năng cao là không kèm theo lãi.
Do pháp luật chỉ chấp nhận chấp nhận việc chuyển nhượng bất động sản khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai, và suất tái định cư là đất ở chỉ được cấp cho chủ sở hữu là người được bồi thường nên khi chuyển nhượng mà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai thì người mua có thể bị người bán làm khó dễ việc sang tên và yêu cầu đòi thêm chi phí mới chịu thực hiện thủ tục.
Khi người mua kẹt tiền muốn bán lại bất động sản chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì việc này khá là khó khăn do tâm lý e ngại.
3. Kết luận
Hi vọng bài viết trên đây từ datnensohong sẽ cung cấp một số kiến thức cần thiết cho bạn về tái định cư và những điều cần biết về đất tái định cư
Bài viết tham khảo:
