Trong vài năm trở lại đây, shophouse là gì hay còn được gọi là nhà phố thương mại đang trở thành một xu hướng đầu tư bất động sản mới mẻ, hấp dẫn. Chính vì vậy, việc nắm vững kiến thức và học hỏi thêm các kinh nghiệm đầu tư sẽ giúp bạn có một cái nhìn đúng đắn để đưa ra các quyết định đầu tư phù hợp. Bài viết sau đây chúng tôi sẽ giúp bạn có cái nhìn tổng quát về bức tranh đầy tiềm năng này.
Giới thiệu
Mô hình nhà phố thương mại là loại hình bất động sản kết hợp giữa nhà ở và cửa hàng kinh doanh. Đây là loại hình bất động sản đang rất phổ biến tại các đô thị lớn trên thế giới, đặc biệt là ở khu vực Đông Nam Á và Trung Quốc.
Lịch sử hình thành
Shophouse đã xuất hiện từ thế kỷ XIV với quy mô lớn ở một số nước Đông Nam Á trong thời kỳ thuộc địa. Các cấu trúc thiết kế hay các mô hình tương tự trên thế giới có thể được nhìn thấy ở khu vực các nước châu Mỹ Latinh và các đảo Caribe.
Ở Việt Nam sau khi nhà Lý dời đô về Thăng Long đã hình thành nên khu dân cư và buôn bán sầm uất. Việc giao thương với các vùng trong khu vực diễn ra thuận lợi ngày càng khiến nơi này trở nên đông đúc, nhộn nhịp hơn bao giờ hết. Đây là thời kỳ kinh tế phát triển và hưng thịnh dưới sự cai trị của triều Lý. Từ đó bắt đầu hình thành nên khu phố mang tên “Hà Nội 36 phố phường”.
Đây cũng là nơi đã hình thành nên những “shophouse” đầu tiên thời bấy giờ. Theo tên gọi dân gian được gọi là phường phố. Đặc điểm của phường phố ở thời kỳ này cũng có mô hình từ 2-3 tầng, tầng trệt bên dưới dùng để buôn bán còn tầng trên dùng để ở.
Các loại hình
Tại Việt Nam có hai loại hình nhà phố thương mại phổ biến nhất gồm shophouse khối đế của tòa nhà chung cư và shophouse liền kề. Mỗi loại sẽ có các đặc trưng, đặc điểm riêng biệt, công năng và mục đích sử dụng khác nhau. Cụ thể như sau:
Shophouse khối đế: là loại căn hộ được thiết kế tại khối đế của các chung cư, có quy mô từ 2 đến 3 tầng, thời hạn sử dụng trong vòng 50 năm. Đặc biệt, shophouse khối đế chỉ dùng để kinh doanh không nhằm mục đích để ở.
Shophouse liền kề: thường được xây dựng ở các khu dân cư mới, khu đô thị, khu nghỉ dưỡng. Có sự đồng nhất về mặt thiết kế và cảnh quan bên ngoài. Có thể vừa dùng để kinh doanh thương mại – dịch vụ và dùng để ở. Thời hạn sử dụng cũng là 50 năm.
Tóm tắt nội dung
Đặc điểm
Shophouse mang tính đặc thù gắn liền các quy hoạch dự án, đô thị nên các hoạt động kinh doanh thương mại sẽ kém đa dạng hơn so với nhà mặt phố kinh doanh thông thường. Các mô hình kinh doanh ở shophouse thường có tính chuyên môn cao và có tính quần thể, địa phương.
Vị trí
Shophouse thường nằm trong các dự án, khu đô thị quy hoạch hoàn chỉnh, được xây dựng gần các trục đường chính của khu đô thị.
Kiến trúc
Với mục đích phục vụ cho hoạt động kinh doanh hàng hóa – dịch vụ và nhu cầu sinh hoạt. Vậy nên shophouse thường có phong cách thiết kế riêng làm nổi bật, mang tính đồng nhất tạo nên đặc điểm nhận dạng của loại hình kết hợp này.
Thiết kế thông tầng: các căn shophouse được thiết kế thông tầng và có cầu thang nằm bên trong căn hộ.
Đa chức năng sử dụng: với các chức năng đa dạng là hệ thống nhà ở, kinh doanh thương mại – dịch vụ. Mọi hoạt động kinh doanh thường được bố trí ở tầng thứ nhất. Tầng bên trên dành cho sinh hoạt, nghỉ ngơi,… của gia chủ. Có thể xin cấp phép để thay đổi cấu trúc, xây dựng lại theo ý muốn chỉ cần không ảnh hưởng đến cấu trúc, quy hoạch của các căn hộ kế bên.
Khu trung tâm thương mại – dịch vụ: shophouse thường được thiết kế thành một tổ hợp hiện đại với đầy đủ các tiện ích, không gian vui chơi, giải trí đi kèm.
Tham khảo thêm một số phong cách kiến trúc shophouse tại đây
Ưu điểm và nhược điểm
Ưu điểm
Việc sở hữu một loại hình đầu tư bất động sản giá trị như shophouse với công năng đa dạng cho mục đích kinh doanh và sinh sống
Sau đây là một số lợi thế của nhà phố thương mại mà bạn nên biết
Vị trí tốt: với vị trí đẹp, đắc địa nằm ở tầng trệt của các căn hộ lớn, mặt tiền các khu đô thị, trung tâm được quy hoạch, khu dân cư đông đúc hay những nơi có mật độ dân cư đông thì việc kinh doanh sẽ dễ dàng và thuận lợi.
Di chuyển thuận tiện: shophouse thường được xây dựng tại các khu căn hộ có vị trí tốt, dễ dàng cho việc đỗ xe, thuận tiện trong việc mua sắm và sử dụng các loại hình dịch vụ.
Số lượng giới hạn: thông thường shophouse chỉ chiếm từ 2-5% trên tổng số lượng căn hộ của dự án. Với vị trí đắc địa của dự án, vùng trung tâm quy hoạch nên số lượng khan hiếm là điều dễ hiểu, điều này đồng thời cũng mang đến tiềm năng giá trị lớn.
Cơ hội đầu tư tốt: shophouse có diện tích lớn và có thể kinh doanh nhiều lĩnh vực đa dạng. Cùng với lợi thế về mặt bằng do vị trí của dự án được quy hoạch với quy mô lớn. Các dự án của chủ đầu tư uy tín xây dựng và mở bán shophouse sẽ quy hoạch đủ yếu tố về vị trí tốt, quy hoạch bài bản, tính chuyên môn cao,… đều mang lại giá trị đầu tư tốt. Khả năng sinh lời cao.
Nhược điểm
Đi kèm với những lợi ích lớn tất nhiên cũng song hành những rủi ro mà bạn cần biết. Đặc biệt ở ngành đầu tư mạo hiểm như bất động sản.
Giá thành cao: cơ hội đầu tư tốt cùng những tiềm năng lớn, nên để sở hữu được một căn shophouse sẽ tốn của bạn ít nhất từ 8-10 tỷ. Thậm chí có những dự án shophouse của các ông trùm bất động sản giá căn hộ có thể lên đến 14-15 tỷ. Không nói quá khi cho rằng đầu tư shophouse chỉ dành cho giới nhà giàu.
Thời hạn sở hữu: về mặt pháp lý, nhà phố thương mại shophouse được cấp sổ hồng nhưng thời hạn sử dụng là 50 năm. Có thể xin gia hạn thêm thường gian sử dụng nhưng không quá 50 năm.
Tiềm năng đầu tư
Đến thời điểm hiện tại shophouse vẫn giữ được sức nóng và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt nhờ tỷ suất sinh lợi bền vững. Ngoài ra, các chuyên gia bất động sản cũng dự báo, trong những năm tới, số lượng shophouse sẽ giới hạn trong khi trong khi loại hình đầu tư bất động sản này ngày càng tăng sẽ tạo ra động lực phát triển, đồng thời cũng thúc đẩy giá trị của shophouse tăng theo thời gian.
Một điều dễ nhận thấy trong tình cảnh dịch bệnh Covid-19 đang hoành hành, người dân có xu hướng mua hàng trực tuyến. Sẽ có những thắc mắc xoay quanh vấn đề liệu tình hình dịch bệnh có ảnh hưởng đến việc đầu tư shophouse do người dân ngày càng thích mua hàng trực tuyến hơn.
Tuy nhiên có một điều chắc chắn mua hàng trực tuyến có thể thuận tiện nhưng không thể thay thế hoàn toàn việc mua sắm trực tiếp của khách hàng. Đặc biệt ở phân khúc cao cấp, việc trải nghiệm mua sắm và không gian, dịch vụ là cực kỳ quan trọng. Do đó tâm lý ưa chuộng hình thức mua hàng truyền thống là một yếu tố quan trọng củng cố vị thế của loại hình shophouse.
Việc đầu tư shophouse bán lại hoặc cho thuê cũng là một lựa chọn của giới đầu tư. Mức lợi nhuận từ việc cho thuê shophouse không hề nhỏ và chiếm đến 12-15%/năm. Đây là con số khá hấp dẫn và an toàn hơn so với các loại hình đầu tư khác như ngân hàng hay chứng khoán, ngoại tệ trước những biến động khó lường của thị trường thế giới hiện nay.
Không thể không nhấn mạnh đến việc shophouse thường được phát triển tại những khu đô thị lớn, thừa hưởng những điều kiện hoàn hảo như vị trí thuận tiện, quy hoạch đồng bộ và dân cư đông đúc, góp phần đảm bảo lợi nhuận đầu tư shophouse được ổn định lâu dài và sinh lời liên tục.
Đầu tư shophouse như thế nào để mang lại hiệu quả cao?
Việc đầu tư luôn đi kèm những rủi ro lớn, nhưng nếu nắm vững kiến thức tài chính và khả năng phân tích thị trường thì có thể giảm thiểu rủi ro và mang lại kết quả đầu tư tốt.
Tính thanh khoản và tiềm năng kinh doanh của loại hình shophouse phụ thuộc vào hai yếu tố là vị trí và đối tượng khách hàng. Cụ thể, các căn shophouse sở hữu mặt tiền đẹp, gần các trục đường chính, giao thông thuận tiện và dân cư đông đúc sẽ có giá trị bền vững.
Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận định rằng, tỷ suất lợi khi đầu tư shophouse có thể đạt từ 8-12% cao hơn các loại hình đầu tư thông thường khác. Đặc biệt tỷ lệ này sẽ tiếp tục tăng nếu shophouse sở hữu vị trí thuận lợi, tiếp nhận cộng đồng dân cư văn minh, hiện đại.
Do đó trước khi đưa ra quyết định đầu tư, các nhà đầu tư nên xem xét mật độ dân cư, trình độ dân trí trong khu vực cũng như mức thu nhập của người dân để lựa chọn mô hình kinh doanh shophouse phù hợp.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng nên tính trước những rủi ro đi kèm, đặc biệt là những rủi ro tiềm tàng nhằm giảm thiểu tối đa tác động đến việc kinh doanh shophouse, đồng thời cũng nên đưa ra các giải pháp khắc phục đi kèm. Sau đây là một số rủi ro mà nhà đầu tư có thể gặp phải
Rủi ro về tiến độ bàn giao: tiến độ bàn giao ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn nguồn tài chính, khả năng đầu tư sinh lời cũng như cơ hội mua bán của nhà đầu tư. Những căn shophouse đang xây dựng chưa được bàn bàn gia chắc chắn sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua nên cân nhắc.
Đặc biệt, tìm hiểu kỹ mặt pháp lý yếu tố căn bản nhưng không thể bỏ qua trong tất cả giao dịch nói chung và giao dịch bất động sản nói chung. Để đảm bảo quyền lợi về pháp lý cũng như tính an toàn, cần chú ý những vấn đề sau:
Thỏa thuận rõ ràng về giá mua bán căn hộ shophouse
Xác định rõ thời gian bàn giao căn hộ shophouse
Chất lượng công trình bàn giao: loại vật liệu, nội – ngoại thất, điều kiện bàn giao chi tiết
Thỏa thuận giá quản lý, dịch vụ, điện nước và đơn vị quản lý vận hành trước khi đưa vào sử dụng
Công chứng hợp đồng mua bán đầy đủ
Lời kết
Bài viết trên từ datnensohong là những kiến thức nền tảng căn bản và một số gợi ý cho các quyết định đầu tư đúng đắn. Hãy là nhà đầu tư thông minh và sáng suốt.
Bài viết tham khảo:
