Đô thị hóa – hiện đại hóa đất nước luôn đi đôi với phát triển kinh tế – xã hội. Để phục vụ cho lợi ích quốc gia, việc thu hồi đất, nhà cửa theo quy hoạch để xây dựng đường xá, khu công nghiệp,… diễn ra mạnh mẽ hơn. Khi đó, nhà nước cần phải ổn định đời sống cho người dân có đất bị thu hồi bằng các chính sách như: đất tái định cư, nhà ở tái định cư,…
Vậy bạn đã hiểu đất tái định cư là gì? Những thông tin liên quan đến đất tái định cư chưa? Trong bài viết này, datnensohong sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc về đất tái định cư.
Tóm tắt nội dung
Đất tái định cư là gì?
Đất tái định cư là đất do nhà nước cấp nhằm bồi thường cho người dân có đất bị thu hồi theo quy hoạch, giúp người dân nhanh chóng ổn định cuộc sống.
Đất tái định cư thuộc loại đất ở, được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đất. Vì vậy, người sở hữu đất có đầy đủ quyền lợi hợp pháp như các loại đất khác.
Các trường hợp được hỗ trợ đất tái định cư.
Ngoài khái niệm đất tái định cư là gì, bạn cần biết thêm những trường hợp nào người dân được cấp đất tái định cư.
Theo Điều 6, Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định các trường hợp được cấp đất tái định cư bao gồm:
- Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất khi bị nhà nước thu hồi mà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hay đã có đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì sẽ được đền bù bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư khi thỏa các điều kiện sau:
- Đất ở bị thu hồi hết;
- Diện tích đất ở sau khi bị thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định;
- Không còn đất ở hay nhà ở nào khác trong khu vực bị thu hồi đất.
Trong trường hợp, cá nhân, hộ gia đình hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có nhu cầu đền bù bằng đất tái định cư hay nhà ở tái định cư, lúc đó nhà nước sẽ bồi thường bằng tiền.
- Với nhiều hộ gia đình cùng sở hữu và có chung quyền sử dụng một thửa đất bị thu hồi, thì UBND Tỉnh sẽ dựa vào quỹ đất tái định cư, nhà ở tái định cư và tình hình thực tế tại khu vực để quyết định việc đền bù đất ở hay nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.
- Trong trường hợp cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nằm trong khu vực hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn, buộc phải thay đổi chỗ ở mà không còn đất ở hay nhà ở nào khác trong khu vực thì được hỗ trợ đất hoặc nhà ở tái định cư.
- Nhà nước sẽ cấp đất ở hoặc nhà ở tái định cư, khi các cá nhân hoặc hộ gia đình thuộc những khu vực:
- Đất thuộc khu vực có nguy cơ bị ô nhiễm môi trường, đe dọa đến sức khỏe và tính mạng con người.
- Đất có nguy cơ sạt lở, sụt lún, dễ bị ảnh hưởng bởi thiên tai, có nguy cơ đe dọa đến tính mạng con người.
Suất đất tái định cư được quy định tối thiểu bao nhiêu?
Theo Điều 27, Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về suất tái định cư tối thiểu cụ thể như sau:
Suất tái định cư được xác định bằng đất ở nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền phù hợp với lựa chọn của cá nhân, hộ gia đình có đất bị thu hồi. Với mỗi trường hợp sẽ có những nguyên tắc xác định khác nhau:
- Với đất tái định cư: diện tích của đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định.
- Với nhà ở tái định cư: diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định.
- Với đền bù bằng tiền: khoản tiền đền bù tối thiểu tương đương với giá trị của một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái định cư.
Xác định giá đất tái định cư
Xác định giá đất tái định cư phải tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá và hợp pháp.
- Theo thời gian sử dụng đất.
- Giá đất tái định cư phải phù hợp với giá đất cùng mục đích sử dụng trên thị trường.
- Giá các thửa đất liền kề, cùng mục đích sử dụng và có khả năng sinh lợi nhuận cao thì mức giá cũng được tính như nhau.
Xác định giá đất tái định cư theo phương pháp nhân hệ số điều chỉnh giá đất như sau:
- Căn cứ vào giá đất trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương và bảng giá đất, UBND cấp tỉnh sẽ ra quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất để tính giá đất.
- Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất theo điểm a khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
- UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng loại đất theo dự án hoặc theo khu vực để xác định giá đất.
Quy định giá đất tái định cư tại Đà Nẵng:
- Theo Quyết định số 85/2000/QĐ-UBND, số 121/2003/QĐ-UBND, số 212/2002/QĐ-UBND, giá đất tái định được xác định như sau:
Các lô đất ở vị trí góc ngã 3 nhân hệ số điều chỉnh giá là 1.1
Các lô đất ở vị trí góc ngã 4 nhân hệ số điều chỉnh giá là 1.2
- Theo Quyết định số 62/2006/QĐ-UBND, số 107/2006/QĐ-UBND, số 35/2009/QĐ-UBND, giá đất tái định cư theo mặt bằng được xác định như sau:
Các lô đất ở vị trí góc ngã 3 nhân hệ số điều chỉnh giá 1.2
Các lô đất ở vị trí góc ngã 4 nhân hệ số điều chỉnh giá 1.3
Các quy định về mua bán đất tái định cư là gì?
Mua bán đất tái định cư có sổ
- Với đất tái định cư đã được cấp sổ đỏ thì chủ sở hữu đất được phép thực hiện các giao dịch mua bán đất.
- Với đất tái định cư chưa được cấp sổ đỏ nhưng đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủ sở hữu vẫn có thể tiến hành tách sổ, sang tên hay bán hoặc thế chấp.
Mua bán đất tái định cư không có sổ
Khi mua bán đất tái định cư chưa có sổ, thủ tục và giao dịch sẽ phức tạp hơn. Các hợp đồng cần phải thực hiện:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tái định cư: được thực hiện đầy đủ theo quy định của pháp luật, nhưng sẽ chưa có các thông tin về số thửa, số giấy, số vào sổ, tờ bản đồ, ngày cấp, nơi cấp.
- Hợp đồng ủy quyền: để hợp pháp hóa giao dịch chuyển nhượng. Hợp đồng này có chức năng ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng toàn bộ quyết định liên quan đến suất tái định cư như bốc thăm, nhận giao nền, nộp tiền, quản lý, sử dụng,…
Những rủi ro khi mua đất tái định cư không có sổ:
- Hợp đồng ủy quyền bị vô hiệu hóa hoặc bị đơn phương chấm dứt hợp đồng. Khi đó, hai bên trở về trạng thái như ban đầu, người bán có thể trả lại tiền mua đất nhưng thủ tục pháp lý phức tạp nếu bên bán không tự nguyện trả.
- Khó nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tái định cư nhà nước chỉ cấp cho người bị thu hồi đất, chưa có quy định về việc chuyển nhượng này, nên rủi ro có thể xảy ra.
- Khó chuyển nhượng tiếp cho người khác: khi không có sổ đỏ, thì việc chuyển nhượng tiếp cho người khác sẽ gặp nhiều khó khăn. Bởi vì, các giấy tờ mua bán lúc này chỉ thực hiện bằng viết tay, không có giá trị pháp lý, dễ tranh chấp.
- Bên chuyển nhượng lừa đảo: chiêu trò lừa đảo rất dễ xảy ra, khi người bán cùng lúc nhận cọc từ nhiều người.
- Khó khăn trong việc xin giấy phép xây dựng: hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Lời kết
Khi đã hiểu được đất tái định cư là gì cũng như những thông tin liên quan đến đất tái định cư. Nếu bạn có đất bị thu hồi, sẽ đảm bảo bạn được hưởng đầy đủ quyền lợi, cũng như tính pháp lý của đất tái định cư. Hy vọng bài viết này cũng sẽ mang đến những kiến thức về mua bán đất tái định cư. Bạn có thể tìm hiểu thêm những kiến thức khác về đất động sản tại trang web của datnensohong.
